Попри те, що Україна спробувала на законодавчому рівні врегулювати питання оренди невитребуваних паїв ще у 2018 році, ведення агробізнесу з використанням таких земель досі несе багато ризиків. Кількість пайової землі в Україні залишається незмінно великою, тому спори щодо прав на неї - численні. Цікаво, що в одному з них у вересні цього року Верховний Суд (і це вже не вперше) став не на сторону орендаря невитребуваних паїв.
Спір у справі №732/407/20 виник внаслідок оформлення права власності на земельну ділянку, яка раніше була невитребуваним паєм.
Орендар невитребуваних паїв, в масиві яких була спірна земельна ділянка, користувався ними більш як 10 років, допоки не дізнався, що одна з його земельних ділянок передана в оренду іншому агропідприємству. З’ясувалось, що новий власник земельної ділянки, після оформлення права власності, передав належну йому земельну ділянку в оренду агропідприємству. І при цьому не повідомив про це орендаря невитребуваних паїв. Тож останній просив суд, серед іншого, визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений з новим орендарем.
Здавалося б, цей спір схожий на типову справу про "подвійну" оренду, в яких суди завжди стають на сторону того, хто першим отримав ділянку в користування. Натомість, в цій справі суди вирішили справу на користь нового орендаря саме через відмінність невитребуваного паю від земельної ділянки.
Верховний Суд у постанові від 6 вересня 2021 року зазначив, що після виділення в натурі на місцевості невитребуваного паю, формування замість нього земельної ділянки та оформлення права власності на неї, невитребуваний пай перестає існувати, а новосформована земельна ділянка є зовсім іншим нерухомим майном, оскільки їй присвоєно кадастровий номер. Відтак, оспорюваний позивачем договір оренди укладався щодо конкретної земельної ділянки, яка належить орендодавцю на праві власності. Тобто вже є нерухомим майном, нетотожним з тим, стосовно якого був укладений договір оренди невитребуваних паїв.
Також Верховний Суд врахував положення законодавства про те, що невитребувані земельні ділянки за рішенням відповідної ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду тільки на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку (стаття 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)").
Зрештою Суд дійшов висновку, що з моменту набуття права власності на земельну ділянку її власником, позивач втратив право оренди частини площі земельної ділянки. При цьому, для Верховного Суду не мав значення той факт, що юридично договір оренди невитребуваних паїв не був розірваний чи змінений.
Отже, позиція Верховного Суду у вказаній справі вкотре підтверджує, що, орендуючи невитребувані паї, агропідприємство ризикує втратити право на землю в будь-який момент. І при цьому факт формального розірвання орендних відносин не матиме жодного значення, оскільки після оформлення права власності на новосформовану земельну ділянку, невитребуваний пай перестає існувати, а земельна ділянка стає новим об’єктом цивільних прав.
Олександра Бортман, членкиня Асоціації правників України, адвокатка, старша юристка Юридичної фірми "Василь Кісіль і Партнери"
